感覺大家對未來房價走勢的預判，很分裂啊……
這種局面，幾個月前，都不曾出現。
經過多年實打實「房住不炒」政策引導，加上城鎮化進程接近尾聲，老齡化進程明顯加快（今年大機率人口負增長），經濟增速整體下滑，尤其去年大量房企經營困難，爛尾樓成堆，多數國人似乎已接受「房產投資黃金時代已結束，未來房價很難再大幅上漲」的新認知。
但最近，情況似有變。
因為經濟下行壓力越來越大，從中央到地方，出台了越來越多鼓勵購房的政策。
悲觀派依然認為，基於城鎮化、老齡化（少子化）、經濟增速、年輕人觀念、居民負債率等客觀條件制約，即使再出台09年那種強刺激，基本面也不再支持房價大漲。
出來混，遲早要還的。
通俗說，就是需求端的韭菜，要麼六個錢包滿負荷，沒油水可榨，要麼躺平不捲，不再奢望買房，生育率又決定，後代新鮮韭菜一茬比一茬少……
特別是疫情改變了不少人對未來的預期。
既包括自己未來工作、理財等收入持續增長的預期，也包括對房價，乃至國運長期走勢的預期。
如果對未來收入偏悲觀，誰敢輕易負債上車？
如果對房價走勢偏悲觀，即使有能力全款，也會猶豫觀望，生怕接雷。
不過樂觀者有另一套邏輯。
他們認為，什麼城市化、老齡化、負債率指標，都是把房子當「消費品」，從「投資品」視角分析，會有完全不同的結論。
過去100多年，房地產，至少是人口高度密集，產業分布均衡，財富效應顯著，醫療、教育、交通等稀缺資源優勢突出的中心大城市的房價，總是在不斷上漲。
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中間難免遇到各種麼蛾子，甚至攤上百年一遇的天坑，但只要熬過去，房價總會再創新高。
有兩個極端案例。
一是長期堅定執行「房住不炒」國策，強調「製造業立國」、「實業興邦」的德國，法律上對租客的保護無微不至，房價長期平穩。
但過去10年，在全球大放水環境下，慕尼黑、柏林、法蘭克福等中心城市房價也跟著節節攀升，不斷創出新高。
二是一直被視為反面典型的日本，在房價泡沫破滅，號稱「失去的30年」後的2022年，東京房價居然超越1990年泡沫巔峰，創歷史新高，東京住宅租金同樣創歷史新高。
30年前，日本還有三大都市圈（東京、關西、名古屋）交相輝映，但因為高度老齡化，年輕人不得不集中到東京都市圈繼續卷，第二大城市大阪人口只有大東京1/10，完全沒法比。
所以今天全日本，只有東京市區的房產，依然具備強烈的金融投資屬性。
在大放水時代，想要資產不貶值，全日本有錢人（甚至很多海外有錢人）都不得不把目光投向東京房產，導致東京房價不斷上漲。
還記得力哥在《降維打擊》提出的核心觀點嗎？
對未來，到底該採取樂觀還是悲觀態度？
關鍵取決於你的考量維度。
很多在你現有認知維度下，認為板上釘釘的真理，一旦升到更高維度，進行降維打擊，或許會有完全不同的答案。
疫情封鎖期間，我有些情緒化表達，主要是看到當下數不盡的負面事件（很多人看不到，我也說不得，但越來越多人從反對到理解），並在封鎖之初，已預見到未來幾個月會遇到更嚴重問題，內心深處悲天憫人的士大夫情懷繃不住了，才會悲憤交加。
但如果看更長遠的未來，我的理性很早就告訴我，不必那麼憂慮，國運不會變。
08年金融危機以來，各國持續大放水，本質是用貨幣化方式緩解日益激烈的社會矛盾，避免另一種更不可取的解決方案——戰爭。
代價是超發貨幣並未平均流入社會各階層，貧富差距進一步拉大，窮人憤怒，中產焦慮，極左極右翼思潮同時興起，政府只能各種甩鍋轉移矛盾。
但在疫情沖擊下，高壓鍋也有點壓不住了，標志性事件是2020年黑命貴運動和亂成一鍋粥的美國大選。
今年又出了更大的麼蛾子——俄烏沖突，世界局勢驟然緊張，全球通脹雪上加霜。
這種環境下，美國不得不加息縮表，全球也不得不跟進。
過去30年，有三次比較經典的樓市泡沫崩盤事件。
91年日本、97-98年香港、06-07年美國。
三者有兩個共性：
一是居民部門負債率持續走高，美日都達到很恐怖的高位（93%和70%），香港雖沒那麼高（51%），但受亞洲金融危機嚴重影響。
二是崩盤前幾年，三地為抑制經濟過熱，都經歷了連續快速加息。
居民部門負債率過高，過度壓榨韭菜，是崩盤根本原因。
但崩盤還需要關鍵導火索，就是持續提升的利率，讓過於樂觀的炒房者的資金槓杆崩潰，引發連鎖反應，導致房價大跌。
如果居民槓杆率不高，像09年救市那會兒，我國居民負債率還不到20%，房價暴漲就不怕崩，後面還有源源不斷海量韭菜等著接盤。
如果居民槓杆率很高，像現在的香港，已接近美國次貸危機前的水平，但只要不連續快速加息，房奴還能死扛，也不會馬上崩。
可見，如果接下去美國持續快速加息，不僅會沖擊美股，也會對美樓市造成劇烈沖擊。
而因俄烏戰爭，全球及國內供應鏈紊亂，氣候異常及由此帶來的農產品貿易保護主義抬頭，並不會因加息縮表而解決。
結果，全球經濟有可能陷入最可怕的境遇——滯漲。
但我們面對的情況不太一樣。
過去幾年，我們貨幣政策一直比較克制，M2增速穩步下降，特別是2020年疫情控製得好，全球大放水，我們沒跟進，現在想救市，工具箱裡儲備彈藥比較多。
「這些年我們堅持不搞大水漫灌，宏觀政策仍有空間，要繼續做好政策儲備」。
可見，再通過一波強刺激，把房地產拉起來，為穩增長出一份力，不是能力問題，而是意願問題。
09年大救市，主要通過優惠信貸支持，也就是空前絕後的7折房貸，一下激起了需求。
因為今天樓市調控手段「四限」（限貸、限購、限價、限售），當時都還不存在。
其中最雞肋的是限售。
限售本意，是增加投機客持有周期，把拚命加槓杆快進快出賺差價的投機需求完全擠出去。
但這些年下來，短線投機客幾乎絕跡，放鬆或取消限售，非但無法重新吸引投機客，反而會讓部分原本長持的投資客，更對未來感到悲觀，提前拋售，引起房價下跌……
最近後台，這樣的咨詢越來越多。
限價政策原本也很雞肋。
直接限制開發商定價，不許賣太貴，導致房價上漲，引起上級問責，也不許賣太便宜，導致房價下跌，影響土地財政。
後來不合理的限價政策導致不少大城市新房定價無法反映真實市場價格，出現奇葩的一二手房倒掛現象，房產打新變成一項投機活動，買到就是賺到……
再然後就是深圳等城市把限價政策擴大到二手房市場，超過指導價的二手房不讓掛牌（沒卵用），銀行最高只能按指導價標准放貸（相當於房貸收緊）。
所以放鬆二手房限價，本質就是放鬆限貸。
真正能有效刺激需求的，還是限貸和限購的松綁。
級別越低、規模越小，房價越便宜的城市，放鬆限貸的威力越大。
因為小城市往往限購不嚴格或壓根沒限購，也沒大量投資型購房需求，主要是本地剛需和改善。
假如首套房首付可降到2成，利率可降到4%甚至更低，那些本就有購房需求，但苦於首付不夠，或覺得月供負擔太重的人，一下負擔輕了不少，就容易心動變行動。
反之，級別越高、規模越大，房價越昂貴的城市，放鬆限購的威力越大。
因為對普通工薪族來說，這些城市今天的房價，實在太嚇人了。
09年深圳房價不過1-2W，現在動不動10W+
隨便買套房都是大幾百萬上千萬的天文數字，別說利率降0.2%，就算直降2%，也還是還不起——原本月供3萬還不起，降到2.9萬就還得起？
蘭博基尼普發1000元代金券也沒卵用啊……
所以像北上廣深這樣的城市，特別是限購最嚴格的北上，還能買得起房的本就是少數人，且限購政策出台12年，買得起的房票早用了，人家在乎的根本不是利率多0.2%還是少0.2%。
結論：
限貸政策大放鬆，最容易受刺激的是三四線；
限購政策大放鬆，最容易受刺激的是一線；
二線介於兩者之間，限貸限購放鬆都管用。
強二線，限購放鬆威力更大，弱二線，限貸放鬆威力更大。
這就是為什麼南京和武漢經開區取消限購的新政，一出台就被喊停。
雖然地方很急，但上頭擔心，以南京、武漢這種城市級別和能量，一旦直接取消限購，會引發房價大漲。
且同級別的杭州、長沙、重慶等很多二線，可能都會跟風，就太嚇人了。
限購政策是樓市調控最後的「遮羞布」，這塊布絕不能慌不擇路，一撕了之。
接下去救市政策，實際尺度到底有多大？
既取決於經濟復蘇狀況，也要看房價走勢，還要看場外因素博弈（你懂的）。
可以確定的是，三四線的限貸政策，會率先放鬆，二套也會明顯放鬆。
因為中小城市房價大幅上漲壓力較小，風險相對可控。
二線首套房限貸放鬆也會跟上，二套房還有待觀察，實在不行也會放鬆。
二線限購政策應該不會明目張膽大幅放鬆或直接取消，但很可能曲線救國。
比如外地戶籍買房所需社保繳費年限降低，且允許突擊補繳，放鬆本地落戶限制，二孩或三孩家庭有更多房票等等。
最糾結的是一線。
一方面，奧密克戎傳播性太強，越是人口快速流動的超大型城市，防控越難。
這波北上廣深都率先受到沖擊，其中上海最嚴重，北京也夠嗆，而北上恰恰是限購限貸最嚴格的城市，從沒放鬆過。
如果要救市，不該跳開受沖擊最嚴重的一線吧？
另一方面，從上面分析不難看出，無論東京紐約還是倫敦香港，一線匯聚的各種優質資源是其他城市無法匹敵的，但凡財力夠的，誰不希望一線有套房？
哪怕自己年紀大了，不會去一線生活，如果能給孩子在一線預留一套房，也算給孩子提前鋪路，盡了父母職責。
這種思路，在國人中非常普遍。
我有很多粉絲，都問過類似問題：上海/深圳房子我買不起也沒房票，要不要提前給孩子在崑山、嘉興、惠州、中山買套房備著？
別看現在很多人看衰樓市，問力哥要不要趕緊拋，也有很多人問我，接下去是不是入手的天賜良機？
最近唱衰上海的聲音特別多，虹橋火車站的確人滿為患，搞得很多人以為上海從此涼了。
但你有沒有想過，這些集中離開上海的都是什麼人？
很大一部分是原本來上海外派、出差、旅遊、訪友、就醫、求學的，沒准備常住，還有些是家裡有事要回去一趟，但疫情封鎖兩個月，現在逐漸放開，擠壓需求集中釋放，才會大排長龍。
剩下的都是外來務工人員，其中多數是打零工或收入不高的，本來工作就比較自由，且對上海依賴度沒那麼高，去別處也能找到差不多的工作機會。
但那些已在上海買房安家的，在上海有高薪好工作的，有財力並准備將來在上海買房的，又有多少人只因一場疫情目睹的人間百態，就選擇逃離上海呢？
換句話說，這波集中離開上海的，絕大多數本就在上海無房，不准備在上海買房，或買不起上海房子——這些人並非上海樓市有效需求，走或留都不影響房價走勢。
這段時間，上海發生位移了？從長江口移到深山老林了？
上海發生地震海嘯戰爭，把城市基建都摧毀了？
還是病毒把上海市民殺得七七八八了？
只要沒出現這些徹底扭轉城市基本面的災難，上海城市地位就不會動搖。
這道理，用在疫情嚴重沖擊的全國任何城市都適用。
所以我個人判斷，一線首套房限貸政策肯定會放鬆，二套房限貸政策大機率也會放鬆。
但一線限購政策，不太可能大幅放鬆，100%不可能直接取消。
就算曲線救國，力度也有限。
比如上海郊區五大新城落戶門檻放鬆，但落戶後也只能買五大新城房子，不能買市中心。
別看現在經濟大環境不好，很多人愁眉苦臉，唉聲嘆息，依然有小部分人悶聲發大財。
一線房產，特別是兩千萬以上的（准）豪宅，本就不是賣給普通人的，一旦打開限購，那些千里挑一、萬里挑一的全國富豪，肯定會魚貫而入，拚命掃貨。
越聰明的人，越懂得如何賺大錢，也越懂得如何守住財富。
很多有錢人，現在實業不敢投，股市不敢投，信託不敢投，VC/PE不敢投，存款只保50萬（還不一定），大額資金出海也很困難，除了能多買點鎖死利率的增額終身壽險，看來看去，還是大城市中心房子比較靠譜。
但這麼一來，就和「房住不炒」基調沖突了。
再說直白點，以一線房產天然具備的稀缺金融屬性，就算調控一點不放鬆，過幾年，房價也還是會漲。
另外有小道消息稱，前些年引發縣城房價大漲的棚改計劃，有可能再次啟動……
所以接下去我們很可能面對的局面是：
政策拚命放鬆，使出吃奶的勁，鼓勵買買買的，大多是基本面不太行的，人口流出的，土地財政吃緊的城市。
這些城市的房子，可以自住，但不具備投資價值。
那些基本面堅挺，人口流入的，土地財政依賴度不高的城市，放鬆力度反而沒我們期望的那麼大。
自住的，需求強烈的，早晚要上車的，手頭錢夠的，不妨趁這波利率下降的機會，把車上了，免得夜長夢多。萬一刺激力度超預期，房價又飈了，不傻眼了嗎？
純投資的，別急，先選對城市，再看準時機，或許會有比較好的機會。
但不管自住or投資，都盡量別碰老破小。
人生三大事，擇業、婚姻、買房，千萬謹慎。
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