「秒光」、「歷史最低配售比例」……
認購初期，就獲銀行、券商、險資等主力的火爆配置！
今日上市，最高漲幅飆到14.72%！
今年的創新金融產品——REITs要不要買入？會有套利空間嗎？
REITs，中文名「不動產投資信託基金」：
是一種約80%資產都投資不動產，每年固定有現金分紅的公募基金 （回顧） 。
根據發行價計算，首批REITs2021年現金流分派率在2.99%至9.58%之間。
從收益的角度看，REITs比起貨基、債基，更具吸引力。
類似固收+產品，可給大家多一種投資選擇。
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但當時，我們並沒有建議大家認購。
原因有倆：
1、REITs是封閉式基金，封基上市普遍存在折價現象，要買不妨等到上市折價後買；
2、REITs資產配置單一，承受不起風吹草動。
現在，從首日上市表現來看，折價是不存在的。
可能你會說：
打臉了吧？第一次推的東西都是好東西，怎麼可能會折價？
即便真折價了，封基不也有折價套利嘛？
好的，今天我們就來說下：
REITs有沒有折價風險？折價了，大家能不能套利？
由於是國內的首例。
關於REITs上市後會不會折價，我們可參考國外的數據：
我看了香港、新加坡、美國及日本REITs近年的市淨率表現。
折溢價不一：
香港折價最為明顯，新加坡次之；
日本和美國的REITs有折價，但也有長期溢價的REITs品種。
數據來源：Wind
數據來源：Wind
數據來源：Bloomberg
數據來源：Wind
上面四張圖，紅線代表折溢價的臨界點。
超過紅線，代表溢價；低於紅線，代表折價。
總體來講：
「REITs折溢價在不同市場，有不同特徵，或與市場總體規模、流動行有關，也與不同市場對於REITs品種的接受度有關。」
國投瑞銀不動產投資中心總經理劉先鳴曾表示。
為什麼跟流動性有關、總體規模有關？
其實這是封基的「老毛病」——流動性弱。
從文章首圖也可以看到，REITs公眾發售數占比很低，最少的只有15%。
「從首批項目派息率等指標看：
在優質資產稀缺時代，REITs小幅溢價是合理的。
但A股有「炒新」傳統，加上近日股市熱點較少，公募REITs規模小，籌碼分散，難免上市初成為炒作對象。
中期以鵬華前海、封閉股基和債基經驗看，由於流動性弱、產品信息不對稱、缺少折溢價糾偏機制，普遍出現了折價交易，公募REITs也面臨溢價收縮情況。」
華泰固收團隊昨日的研報。
目前，為了保護投資者利益，首批REITs的基金管理人也在密切發布做市商公告。
目的只為增加流動性。
最後，關於REITs是否存在折價套利機會？
很難。
折價套利：以市場價買入，以淨值賣出。
但關於REITs淨值，合同是這樣說的：
公募REITs淨值公布周期為每半年一次，而非每日更新。
這意味著，個人投資將無法藉助淨值，對於公募REITs的場內價格做出判斷，進而實施套利。
好了，今天的文章就分享到這。
自薦一下：
從收益的角度看，菜基的「跑贏房貸」比REITs強。
目前成立以來13.59%，年化7.64%。
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