01
買房最怕遇到什麼？
毫無疑問是吃人不吐骨頭的爛尾樓！
鄭州的阿華就遇到了這樣的事。
阿華是河南農村出來的，小時候因為家裡太窮，母親跟人跑了，後來再也沒回來。
父親是典型的農民，田裡不忙的時候，就去工地搬磚。
經常天不亮就出門，天黑了才回家，在工地上日曬雨淋，冬天冷得要死，夏天熱得要死，一天也就掙個三五十塊錢。
父親任勞任怨，從沒半句抱怨，他對自己特別摳，經常醃菜配饅頭，一餐就對付過去了。
但是對阿華，他從來不摳，該買的文具和輔導書一樣不少，吃的也盡量注意營養均衡。
望子成龍，是父親的全部希望，他不希望因為錢的事而影響孩子的學習。
阿華很爭氣，讀書非常用功，如願考上了華中科技大學，在學校獲獎無數，最後被保送華東師范大學，碩博連讀。
28歲那年，阿華博士畢業，找了一份不錯的工作，年薪幾十萬，他想著終於可以讓父親過上好日子了。
工作幾年之後，阿華手裡有了一百多萬的積蓄，他在鄭州全款買了一套房，然後又貸款買了一套。
全款買的這套是給父親的，因為父親沒有貸款資格，按揭的那套自己結婚了住。
看起來，一切都在往好的方向發展，前途一片光明。
可是，兩年之後，房子爛尾。
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一年又一年，房子一直無法交付。
最後開發商索性攤牌，直接躺平了。
阿華想了無數辦法，上訴維權，開發商樓下拉橫幅，政府門前苦苦哀求。
可是一切都像石沉大海，激不起一點浪花。
房子拿不到了，房貸還得繼續還。
半生辛苦，換來的卻是無盡的痛苦。
無數個夜深人靜的時候，阿華在內心一遍一遍地問自己：
我幾百萬買的房子，怎麼就沒人蓋了？他們怎麼就躺平了？
我到底做錯了什麼？誰來救救我？
父親是個老實人，他也不知道這事該怨誰，他覺得這或許就是命吧。
為了減輕兒子的負擔，父親又開始去工地上搬磚，一天掙個百來塊錢。
房子爛尾了，房款打水漂，貸款還得繼續還，類似的悲劇，反復在全國各地上演。
如果你問：房子爛尾了，房貸還要繼續還嗎？
幾乎所有的回答都是：必須還，否則你會成為老賴，上銀行黑名單，接著被銀行起訴，房子拿去法拍，帳戶里的錢被強制執行。
這裡面的道理很淺顯，就是「欠債還錢，天經地義」，雖然爛尾的問題在開發商，但是「冤有頭，債有主」，買房合同是你和開發商簽的，抵押貸款合同是你和銀行簽的，這是兩碼事，就算拿到不房子，銀行的錢照樣得還。
結果是買房人兩頭受氣。
可是我們不禁要問：買房人到底做錯了什麼？這樣真的合理嗎？
02
近日，一個買房人因爛尾樓拒還房貸的訴訟糾紛，法院給出了完全不同的判決結果。
這讓我們看到了一絲曙光。
事情是這樣的。
這起案件的主人是許先生，許先生在上海工作，在上海有一套小房子。
經過多年的打拚，他手裡有了些積蓄，想換一套大點的改善房，無奈上海房價實在太不友好。
於是許先生將目光轉向了有「上海後花園」之稱的嘉善，嘉善隸屬浙江省嘉興市。
嘉善雖不屬於上海的，但是離上海很近，而且環境優美，交通便利，很多買不起上海房子的人選擇在這里上車。
幾年前，有傳言說嘉善將來可能會劃歸上海，消息一出，炒房者蜂擁而入，嘉善房價快速上漲。
許先生想著再不出手，會錯過機會，於是迅速鎖定了嘉善一處熱銷樓盤。
2014年底，許先生決定購買該小區的一套別墅，由於金額太大，他找銀行辦理了按揭貸款，向銀行貸款392萬元。
隨後，許先生向開發商支付了首付款，尾款由銀行直接打給開發商。
接著，許先生開始定期還房貸，想到很快就能住上大別墅，他心裡樂開了花。
可是事與願違，許先生等來的卻是一個悲劇。
該項目開發到第3年，開發商因資金鏈斷裂，一度停工。
開發商知道無法按時交房，只能向購房者宣布延遲交房，想辦法籌集資金。
購房者沒得選，只能選擇等待。
可是半年之後，開發商不僅沒能解決資金問題，反而瀕臨破產，樓盤徹底爛尾。
2018年底，開發商向法院提交破產清算申請。
許先生的別墅由於沒有完成竣工驗收，根本無法交付。
也就是說，原來的購房合同無法繼續履行。
於是法院指定的破產管理人書面通知了許先生：解除他與開發商之間的《商品房買賣合同》。
許先生非常氣憤，可是生氣解決不了問題，他只能自認倒霉。
別墅拿不到了，但房貸還得繼續還。
開始幾個月，許先生按時還貸，後來轉念一想，這房子估計永遠拿不到了，自己繼續還貸，究竟是為了什麼呢？
他不想繼續還下去了，但是怕後果太嚴重，於是找律師咨詢。
律師給出的標准答案，跟我們開頭說的一樣：
購房合同和貸款合同是兩碼事，房貸你還得繼續還。
這事許先生越想越氣。
開發商本來應該把房子造好給我的，交不了房，就應該退還房款。
現在房子沒了，房款也不退，我還得繼續還銀行貸款，兩頭不是人。
淘寶買個幾十塊錢的東西，收不到貨還可以退款。
為啥到了幾百萬的房子，就不能退款了呢？
經過一番掙扎，許先生決定：一不做二不休，不還貸款了。
斷貸的次月，銀行開始催促許先生還款，許先生拒絕了。
銀行認為許先生蠻不講理：你是借款人，你不還貸誰還？
為了說服許先生，銀行拿出了雙方簽訂的《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定：
「貸款發放後，借款人（許先生）或抵押人與售房人（開發商）或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人（銀行）無關，貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款」。
這個條款意思很簡單：我給你房貸後，不管你跟開發商之間發生啥，都得繼續還款。
簡直就是霸王條款！
許先生鐵了心，就是不還貸款。
2020年底，貸款銀行向嘉善縣人民法院起訴，要求許先生繼續支付剩餘貸款。
法院審理後，認為貸款銀行和許先生簽訂的《個人購房貸款及擔保合同》有效，許先生拒絕還款屬於違約，應該繼續償還銀行貸款。
但許先生堅持認為樓盤已經爛尾，不可能完成交付，而且這事錯在開發商，自己不應當繼續還貸。
2021年下半年，一審法院考慮到房子無法完成交付，要求許先生繼續按月償還貸款已經沒有意義，故而判決解除《個人購房借款及擔保合同》，許先生歸還銀行借款本金、利息，以及未按時還貸的罰息，合計220餘萬元。
結果，許先生不僅敗訴，還被判一次性償還貸款本息220餘萬元。
03
一審判決後，許先生不服，上訴到嘉興市中級人民法院。
2022年1月，嘉興中院對此案進行了開庭審理。
案件爭議焦點很明確：《個人購房借款及擔保合同》已解除，剩餘貸款本息220餘萬元，是否應當由許先生承擔？
銀行認為應該；許先生認為不應該。
這一次，法院給出了與一審完全不同的判決：
駁回銀行的訴訟請求，也就是說銀行敗訴了，許先生無需向銀行歸還剩餘貸款本息220餘萬元。
二審法院為何如此判呢？
一審法院的判決依據，是銀行和許先生簽訂的《個人購房借款及擔保合同》第38條約定，就是我們之前說的那個霸王條款。
二審法院直接把這個約定給否了。
二審法院認為：這種格式條款在銀行業務中非常常見，該條款存在一個關鍵問題：它刻意加重購房者的責任，而減輕了銀行的責任，顯失公平。
更重要的是，第38條約定與最高法的相關司法解釋抵觸，不具備法律效力。
2021年《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規定：
「商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發商）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人（銀行）和買受人（許先生）。」
規定的意思很明確，許先生與開發商和銀行的合同都解除了，這個時候，開發商應該將購房貸款的本息還給銀行，收到的購房款的本息還給許先生。
二審判決結果是：銀行敗訴，許先生無需歸還剩餘貸款本息，由開發商負責償還。
04
二審判決後，許先生心裡的一塊大石頭，終於落地。
這個結果出乎意料，卻又在情理之中。
我們要給二審法院點個大大的贊~
其實這才是更合理的做法！
大家想想，買房人為啥不願意還？
因為沒拿到房，還款就是自己當冤大頭。
為什麼沒有拿到房？
因為開發商資金鏈斷裂，或者是項目規劃不合理，或者是捲款跑路了。
不管出於什麼原因，都是開發商的問題。
買房人做錯了什麼？
買房人只是運氣不好，他們也不希望是這個結果，並且他們對結果沒有任何控制力。
買房人並沒有過錯。
老許，拿著恆大的錢，這邊買球隊，那邊造汽車，順便還砸了個不成氣候的恆大冰泉。
現在，恆大資金斷了，房子爛尾了。
這鍋讓買房人來背，大家摸著良心說，合理嗎？
開發商的責任，就應該開發商來背！
如果房子爛尾了，開發商不承擔相應的責任，拍拍屁股走人，它就不會想方設法去避免爛尾樓的悲劇發生。
而這本就是開發商的分內之事。
開發之前，你就應該仔細看看自己的現金流，對項目進行綜合評估，保證項目不會爛尾。
退一步講，就算爛尾了，開發商也應當想盡辦法去盤活爛尾樓，就算盤活不了，也應該想辦法找別的開發商接盤，而不是躺平完事。
只有讓開發商承擔這個責任，才能從最大程度上避免這種悲劇的發生。
這樣，對整個社會來說，才是價值最大的。
公正背後是效率的考量，在爛尾樓的問題上面，顯然，讓開發商負責，才是合理有效的。
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