2020年上半年已結束，7月將迎來緩沖期，樓市進入「平穩」狀態。據統計，7月，濟南預計有8大純新盤入市，還有部分加推樓盤。整個7月首推加推項目不少，各片區競爭還是很大的。
7月份，預計入市的項目——高新區1個：烯谷國際中心；歷城區3個：中國鐵建花語拾光、鑫都紫宸府、山鋼錦程園；天橋區3個：中梁雲山和院、綠城明月風荷、綠地新里璞園。
個下半年濟南樓市預計有20餘純新盤入市，主要分布在天橋片區、華山片區、漢峪片區、新東站片區、郭店片區和藥山片區。無論是配套成熟的老城區，還是後起之秀的新城區，遍地開花的新盤或將為購房者呈現出更多「可期」的置業新選擇。
新盤低價試水，或成營銷常態
近日，位於郭店片區的中鐵建花語拾光項目拋出「9333元/㎡起，高新東寬境洋房」的宣傳廣告。「9」字頭的價格吸引了不少購房者的關注。
據了解，在花語拾光入市之前，郭店片區內原本只有榮盛、加州兩家房企，主打剛需。其中榮盛東第華府目前售價8999元/平方米起，另一地塊榮盛華府12222元/平方米起；加州東部世界城均價10000元/平方米。花語拾光的入市價格介於兩者之間，隨著新產品的入市，片區內長期維穩格局勢必打破。
據悉，2019年6月，中鐵建以84047萬元競得郭店片區曹家館3宗地塊，樓面價5600元/平方米，地塊位於歷城區工業北路與虞山東路交匯處，山東協和學院郭店校區的西南側，臨近項目的大多為廠房和倉儲，其中項目的西側是山鋼鋼結構有限公司，目前東側同樣為廠房，南側為膠濟鐵路。
有業內人士表示，新盤以低價試水市場或許會成為一種營銷模式，在目前市場形勢下，大多數純新盤入市以穩為上。
高地價項目入市，如何定價成為一大難題
回顧上半年樓市，濟南不少高價地項目繃不住了，斷臂求生以低於樓面價的姿態入市。而在下半年入市新盤中，有不少樓盤樓面價接近周邊房價，如何破局成為一大難題。
位於雪山片區的鑫都紫宸府在2019年5月9日，經過26輪競價，拍得殷陳A-1地塊，樓面價11491元/平方米，最大容積率2.2，溢價率43%。目前項目首開價格未定，參考周邊樓盤，毛坯價格在12500元/平方米左右，精裝價格在13000-15000元/平方米之間，紫宸府在價格上被競品完全壓制。
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坐標歷城區華山北部，中鐵建另一項目梧桐苑將於近期入市。回顧2019年5月，中鐵二十一局集團第二工程有限公司拍得華山安置二區東側，臥牛山以西地塊，總建築面積約13萬平方米，樓面價為8196元/平方米。
從衛星定位圖中可以看出，項目北側靠近濟青高速公路，南側靠近華山安置2區，項目位置沒有太大優勢。據了解，項目將推出117-180平方米的改善型科技住宅，在此區位主打「高端」，能否被購房者認可仍需市場的考量。項目正式開盤後，也將成為華山片區首個非中海系樓盤。
業內人士指出，在目前市場形勢下，開發商只能吞下高價拿地的「苦果」，而對於拿地高於周邊房價的房企或者樓盤，在新盤入市時必將遭遇定價難題。
區域競爭激烈，有新盤難以立足
下半年新入市樓盤區域相對分散，但值得一提的是，所屬區域都有大量樓盤集中，以天橋藥山、新東站尤為突出。
通過調研了解到，屬於北部老城的天橋區聚集了海信、山鋼、金地、恆大、海爾等10多個房企老盤，天橋藥山往東又有北湖、全福等一眾樓盤。下半年新入市的中糧雲山合院，在其周邊就有萬科金色悅城新著、海信九麓府、三箭瑞景苑等樓盤。
除此之外，唐冶片區山鋼錦悅華府、新東站片區中糧大悅城、山鋼錦城園、高新區的海信君合、濟高瓏悅府等純新盤都將相繼入市，所屬區域樓盤集中，未來競爭激烈。
下半年樓市存量增加，價格波動可能性小
根據上半年各大房企銷售額及銷售面積排行榜可以看出，濟南樓市呈現「冷熱不均」，即使是榜上有名的前十房企，銷售額差距存在明顯差距，更有部分樓盤處於滯銷狀態。
在此情況下，下半年20餘新盤入市，讓供大於求的市場格局更加凸顯，新開樓盤或將率先打響一波「價格戰」。特別是一些競品雲集的片區，項目銷售壓力大，不排除有項目通過降價來吸引購房者。
不少開發商表示，下半年濟南供應量明顯增加，項目年度指標考核不降，在供大於求的市場下，各家都會把利潤往後放，重點還是每月的去化和指標完成。
面對下半年樓市市場，業內專家認為，市場存量將繼續增加,區域分化更加明顯，綜合考慮短期內出現價格大幅波動可能性較小。還有業內專家表示下半年的成交量或將較活躍，甚至會超過去年同期水平，價格方面受庫存影響，將會繼續保持一個相對平穩的態勢。（綜合齊魯壹點）
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