周四文章提了嘴Reits，很多人還是有各種問題。
雖然一個月前就提前分析過Reits，但那篇文章沒有對這次國內首批Reits要不要吃螃蟹，做出明確建議。
那我今天就先給伸手黨一個明確建議：明天不要申購。
如果一定要申購，建議也只是小倉位試水，最多別超過可投資金融資產5%。
Reits的本質，是給重資產重負債的企業提供一個長期的，低成本的融資渠道。
最典型的就是開發商，所以發行Reits的主要是房地產公司。
而投資者能分享到的，除了相對穩健的房租回報，還有物業升值帶來的收益。
房租回報，類似於債權投資，物業升值回報，類似於股權投資。
可見，Reits的潛在風險和收益，介於偏股型基金和純債基金之間。
在國外，Reits地位非常高，和股基債基並稱為三大支柱。
但我國一直強調「房住不炒」，不斷收縮開發商槓杆，房地產公司要靠Reits融資，政治不正確。
個人投資者買不起房，想通過買Reits變相獲得房價上漲帶來的收益，不就是另一種形式的「深房理」嗎？
還是政治不正確。
所以在可預見的未來，最有長期投資價值的商業地產Reits，應該在國內推不出，大家洗洗睡吧。
但Reits的特性，還是可以給其他實體企業融資提供幫助。
明天要集體認購的9隻Reits，基本都是「鐵公雞」。
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「鐵公雞」優點是現金流相對穩健。
缺點是業績增長缺乏想像空間。
理論上說，這批Reits的債性比股性更強一些。
要追求高收益的，這批Reits可能不是最優選。
我大致算了下，這批Reits的IRR大概有6%左右，要比眼下利率最高的5年期創新存款還高。
那作為保守型投資者，Reits是否可以代替存款、銀行理財、固收類信託、或純債基金呢？
也不能。
企業喜歡發Reits，主要是可以長時間占用本金，不用償還。
這次發行的9個基建類Reits，最短期限20年，最長期限99年。
持有一套房子20年的人很多；買一個儲蓄型保險，持有20年的更普遍，
但很少有人能買一個基金，鎖定20年不賣。
至於99年，接近於永續債券，只要不斷給利息，本金幾乎不用還。
天曉得99年後啥情況？
那投資者要變現怎麼辦呢？
這次發的Reits都是封閉式基金，也就是你可以把基金份額拿到二級市場上，像賣股票或ETF基金一樣，賣給其他投資者。
這就有很大的不確定性。
市場先生經常發神經，且無法預測。
市場狂熱時，二級市場Reits價格可能被炒很高；
反之，市場極度恐慌時，也可能跌很慘。
有點像可轉債。
漲很高沒毛病，大家都有賺。
但跌很慘就問題大了。
因為Reits是個新生事物，基金公司整天宣傳的都是現金流穩定，每年必須拿出不少於90%的收益分紅，很多人就以為和債基一樣，看中的是「穩穩的幸福」。
可能辛苦持有一年才賺5%，突然一跌就跌掉20%本金，很多人心態就崩了。
和銀行股或紅利基金有點像。
2008年金融危機和去年美國疫情大爆炸引發熔斷危機時，美國Reits都發生過非理性的大幅下跌。
所以記住：Reits不適合保守型投資者。
進取型投資者，就要講究投資技巧了。
一、封閉式基金無法在一級市場申贖，缺乏套利平衡機制；
二、持有人想變現，只能去二級市場找下家，下家拿到手後，又得繼續持有20年甚至更長時間。
這兩個原因決定了，封閉式基金長期看，普遍存在折價現象。
20多年前，中國首批封閉式基金上市後，就長期折價。
這種折價，只有隨著封閉式基金到期日（可贖回）臨近，才會逐漸收縮，直至消失。
2018年發行的戰略配售基金，去年發行的科創板封閉式基金和螞蟻戰配基金，都出現了折價現象，甚至一上市就是折價，一點沒花頭。
可見，如果你真想長期持有這次發行的Reits，不如等上市後在二級市場折價買入，更劃算。
現在就認購，不但要承擔認購費，還要承擔上市後，二級市場折價的風險。
只有一種情況，適合明天認購。
就是你預測這波Reits熱度很高，會按比例配售，很多人買不到，導致二級市場新鮮韭菜特別多，僧多粥少，可能集體哄搶，導致二級市場出現短期高溢價。
那時候，你就可以趁機把手裡的高溢價Reits，賣給其他無知韭菜了。
類似於前幾天力哥說的，中國互聯又暫停申購了，還想買的，只能去二級市場，但很多韭菜不看折溢價，很高溢價也傻傻買進，你就可以趁機出貨。
從目前機構線下認購熱情看，市場對這批Reits充滿期待，沒准上市後真會溢價。
但這事，沒人說得准，因為市場一直在變。
有時，你以為中國股市成熟了，結果還是滿大街盲目韭菜；
有時，你以為中國股市充滿韭菜，結果發現二級市場相當理性，沒啥韭菜可以割，反而偷雞不成蝕把米。
所以要不要玩這種有風險套利，您自己看了辦。
對了，明天真要買，也別去支付寶、天天基金等場外渠道認購，因為以後沒法賣出，你還得轉託管到場內，太麻煩。
應該直接到你的證券（股票）帳戶里去買，但需要開通一個交易權限，點一下確認就可以了，很方便。
不知道怎麼開通權限的，要麼打券商客服電話問下，要麼在券商APP搜索框搜索「基礎設施基金權限開通」，可能會自己跳出來。
作筆記是好習慣，給你新想法