北京住房租賃市場的探索與發展一直走在全國前列。近日,自如研究院發布《2021年北京長租市場觀察》(下稱《觀察》)顯示,2021年北京長租市場租金月均波動不足2%,年均波動在3%-5%。同時,北京市有1/3常住居民有租房需求,並有每年至少新增15萬畢業生進入租房市場。隨著城市人才引進政策的持續落地、房屋「老齡化」程度加深等因素,高品質住房租賃需求也正持續走高。
業內人士指出,一方面相較個人普租市場淡旺季波動較大的現象,長租機構能更好的承擔市場「緩沖器」作用。另一方面,雖然北京市在持續加大保障性住房建設,但常住和新增市民對品質租住的需求壓力仍較明顯,專業化長租機構的市場增長潛力依舊可觀。
租金月均波動不足2%、年均波動不足5%,北京長租機構發揮市場「穩定器」作用
2021年北京住房租賃市場全年淡旺季明顯,同時長租機構房源租金價格平穩,呈現「量變價穩」特徵。
從時間維度來看,北京租房市場成交量在3月份迎來第一次高點,隨後在畢業生群體進入租房市場的影響下,5、6月成為全年成交最頻繁的時段,占據了全年25%的成交份額。國慶之後租房市場逐漸回溫,預計至12月、1月間將出現量價降溫,對有換租、換房需求的租客更為友好。
從空間維度來看,雖然城六區(東城區、西城區、海淀區、朝陽區、豐台區、石景山區)依舊承接了超7成租賃需求,但是東城、西城兩區之和僅占7%;而朝陽區作為經濟、人口雙密集城區,承接了全市超3成租賃需求,約為海淀區的兩倍;周邊區中,昌平區占比已超1成、通州區占比也超5%,北京人口、產業由內向外疏散趨勢正在逐步凸顯。
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在租金表現上,2021年北京長租機構房源租金月均波動最大不足2%,年均波動也保持在3%到5%。實際上,結合2020年數據可見,自去年6月以來,北京市長租機構房源租金月均波動一直穩定在2%以內,租金全年表現持續穩定。
在租住消費習慣層面,作為全國市場化長租機構發展較早、租賃人口占比較高的超大城市之一,北京租住青年普遍更加信賴選擇長租機構。數據顯示,有超過80%的人會將長租機構作為「首選的租房方式」,同時,長租機構用戶滿意度也已穩步突破90%,達93%。
三分之一常住人口租房居住,每年至少新增15萬品質租住需求
據公開數據顯示,目前北京市常住人口有2189.3萬人,其中約三分之一都需要租房居住。若按照第七次人口普查中北京市戶均人口2.31人計算,北京市當下約需租賃住房315萬套(間)。
同時,數據顯示,雖然在「十三五」期間北京市人口整體增長趨穩,但是作為全國500強企業、翹楚企業最多的華北經濟中心的北京市,每年依舊有超過15萬應屆畢業生「進京」工作生活。
《觀察》分析,從今年7月北京人社局印發的《北京市引進畢業生管理辦法》可見,北京市正在重新回歸「人才搶奪的大戰」。粗略判斷,若以未來每年將有超過15萬高校畢業生有租房需求為基礎,結合北京市計劃於「十四五」期間籌建保障性租賃住房,北京市5年內至少新增有70-100萬套(間)以上品質租住需求,機構化長租房發展潛力可觀。
存量改造、增量落地,專業化長租機構的「運營價值」發展空間
數據顯示,北京市20年以上老舊小區數量約5100個,共計約243萬套住房,其中82%分布在城六區。這些時下占據著北京市租賃住房供給主體的「老、破、小」,普遍存在著屋內設施陳舊、設計過時等問題,出租周期長達60天。
《觀察》指出,從需求層面來看,北京市住房租賃供給缺口主要有兩大表現,一是因三分之一常住人口、70%「新市民」需要租房居住的供給數量缺口,二是因主要租房群體向高學歷、高素質、高生活品質要求轉變而帶來的供給質量缺口。
而從解決方法來看,提高有效供給的主要手段同樣也由兩方面構成,一是通過改造、更新老舊存量房源來盤活存量、提質現有供給。二是通過推進公共租賃住房、集體土地租賃住房等保障性租賃住房項目來投建增量。
據此,如何發揮運營優勢,協助「改造存量、落地增量」,成為專業化長租機構實現市場價值、挖掘市場空間的重要課題。
在今年初,自如等企業變革長租模式,推出「增益租」新委託方式,通過讓房屋煥發生機,將老舊存量住房變身有市場競爭力的搶手供給。目前,北京經過自如「增益租」模式改造再上市的超3萬套房屋中,有80%的房屋房齡超20年,但均實現出租周期降至5天內、綜合出租效益提升20%以上。
與此同時,在各地保障性租賃住房、集體土地租賃住房等大型租賃項目中,長租機構的運營能力同樣也在逐漸獲得認可。同樣以自如為例,此前由廣州地方國企與自如合作開發、擁有超過1500個居住單元的大型租賃社區「廣州凱得家自如里」在上線半年後即實現100%滿租,並持續實現0空置周轉。
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