最近兩天要說什麼投資品最火，那必須是即將在國內首次上市的REITs基金了。
小寶朋友圈裡有幾個券商的人，華泰的、銀河的、華寶的、中信建投的。
好傢伙，約好了似的一天三五條朋友圈輪流宣傳，保證我不管什麼時間點刷朋友圈，都能看到。
文案千變萬化，但主題就一個——
今天，國內第一批公募REITs，共9個產品，將開放申購！
（點擊查看大圖）
開放認購時間只有三天，之後就進入封閉期了，可以說是時間緊任務重。
機構那邊挺火的，對於我們普通人來說，有沒有必要湊這個熱鬧呢？看完今天的文章你就自有判斷了。
1
什麼是REITs？
REITS全稱是Real Estate Investment Trusts，直譯叫房地產投資信託。
聽起來挺高大上的，但說白了，其實就是集資炒「房」。
像之前深圳那個深X理，就是個野雞版的REITs。
咱小老百姓不是買不起大城市的房子，眼看著它蹭蹭蹭地漲，吃不到漲幅嘛。
得，大夥兒一起湊錢買一套唄。
你出20萬，我出50萬，他出30萬…將來要是房子漲價了，或者房子出租賺了租金，就按比例分錢。
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一套上千萬的房產一般人可能買不起，但要是100個人一起拼，那門檻可就低不少了。
這是野雞版的REITs，好處是降低了房產投資門檻，壞處是瘋狂內卷把房價推得更高，讓更多普通人看不到買房的希望。
不加以控制的話，社會矛盾太大，大家一起跟著完犢子，所以上頭直接拿它殺雞儆猴了。
那正規的REITs呢？
原理是類似的，只是大家集資買的不是普通的住宅，而是各種寫字樓、商鋪、酒店、園區、停車場、游樂園、養老院等。
這東西在歐美那邊特流行，不得不說，腐朽的資本主義真會玩啊。
不過這次我們國內要發行的REITs不太一樣，是個「閹割版」的，明確規定不能投資住宅和商業地產。
因此，暫時只這有高速公路、產業園區、倉儲物流和垃圾處理及生物質發電這幾類。
換言之，如果你買了高速公路那個REITs，就相當於投資建設了一條高速公路。
不用上千萬，也不用幾個億，萬把塊錢就能擁有那條高速公路的分紅權。
未來那條高速公路要是收的過路費和廣告費越多，我們手上的分紅就越多。
啥？擔心人家收了過路費不分錢？
不用擔心，有監管盯著，要求REITs把90%的利潤拿來分紅。
能分多少呢？
以滬杭甬高速那個REITs的招募說明書來看，預計2021年的現金分派率高達11.71%！
2
有什麼優缺點？
先說優點，再說缺點，免得大家光記得它的好了。
優點1：門檻低
一般的高速公路，咱們普通老百姓可夠不著。
就好比咱跟人資產上百億的大佬說：
大佬你投XX高速公路的時候帶帶小弟，我這有1萬塊閒錢隨時能拿出來。
估計人家大佬聽了不踹咱兩腳都算仁慈的
而REITs就不一樣了，不管你是投100萬還是10萬還是1萬甚至是1千，都一視同仁。
優點2：好轉手
投資高速公路也好、商鋪也好、工業園區也好，打的都是持久戰，沒個十幾甚至幾十年幾乎不可能。
而REITs的好處是，你手上的那些份額，什麼時候不想要了，隨時可以在二級市場轉手賣出去。
各大正規的證券交易所都能直接買賣，比你買個商鋪不想要了，找中介轉手方便得多了。
看著還挺香的對吧，再看看缺點、風險——
缺點1：限制多
剛剛小寶說了，國內的REITs是閹割版的，暫時只能投資基礎設施，比如收費公路、倉儲物流、機場港口等。
而更賺錢的，可能還是住宅和商業地產撒。
所以別看人外國的REITs漲得好就以為國內的也那樣，未必哈…
缺點2：有漲有跌
REITs雖然聽起來像個「包租婆」式的投資，但別以為就穩賺不賠了。
像去年疫情，一些香港的REITs就跌得很兇，到現在都還沒緩過來。
每年的現金分派是波動的，REITs本身的價格也是波動的，千萬別跟這些年的「炒房」混為一談哦。
另外還有一點是要注意的，這次我們國內發行的REITs做了創新，搞了個特許經營權類REITs。
這意味著，不同的項目到期處理方式不一樣。
比如招商蛇口產業園REITs，雖然派息率可能低點，但REITs到期後這個產業園的產權還有價值。
可以在市場上賣掉也可以由原始發起人回購，總之還能變現，類似一個返還型保險。
打個比方，投10萬，每年返4千塊，到時候還能返還3萬塊。
當然，如果產權升值了，到期變現後返還個10萬甚至20萬也有可能。
所以投這類REITs有三條賺錢的路子，一是靠每年「收租」，二是靠產權增值，三是靠REITs發行後在二級市場的波動。
而像高速公路REITs，雖然派息率更高，但因為高速是「特許經營權」，到期後資產價值是歸0的，類似消費型保險。
比如投10萬，每年派息1萬塊，到期就到期了，沒有額外的錢返還。
通常來說特許經營權類的REITs現金分派率更高——
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剁手之前搞清楚了哈。
3
湊不湊熱鬧？
下周一就要認購了，到底要不要湊熱鬧參與下呢？
小寶建議大家要好好掂量掂量。
風險方面，REITs比貨幣基金和債券基金要高，但比股票型基金低一些。
而收益率方面，預測的是在6%~8%左右。
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高不高呢，因人而異。
另外，大家也要注意下幾個REITs的封閉期，從20~99年不等，還是挺久的。
不是說封閉期內不能賣，而是說要想把這種封閉期長的東西轉手賣給下家，可能要折價，也就是要打點折賣才行。
比如100塊的REITs，要轉讓給別人賣價可能只有95塊、90塊。
所以小寶不建議資金緊張，只想投個一年半載的朋友選它。
反之，資金比較充裕，看好這些基礎建設項目想長期投資穩穩吃分紅的，可以考慮。
總的來說，REITs的投資風險並不會太高，比股票型基金可能還穩健一些。
新物種剛出來，先讓子彈飛一會看看，適合老司機，但不建議小白碰。
如果非要定一個標准，至少是能搞懂「場內、場外、折價、溢價」這四個詞的朋友再投吧~
PS.考慮到上市後因為市場火爆（韭菜太多），可能會出現溢價。
建議大家認購的時候在華寶、華泰這類證券軟體裡面進行場內認購，後面方便套利吃肉哦。
大體的認購路徑是：券商軟體-交易-場內基金-場內基金認購-輸入REITs基金代碼。
作筆記是好習慣，給你新想法