01
最近，房價又掀起了新一輪的漲價潮。統計顯示，今年前4月全國百城房價，同比漲幅為13.6%。
原本100萬的房子，這一漲就是十幾萬，兩年的工資又打水漂了。
每次房價一漲，很多人心裡就慌得一批，生怕晚了又買不起了，於是就開始恐慌性購房。
只是缺錢的還好，掏空六個錢包，再找親戚朋友借點，總能湊夠首付。
但是沒買房資格就難辦了。
今年以來，樓市調控越來越嚴，年內房地產調控已經超過200次。
投機客被重錘的同時，剛需客也被擋在了門外。
就在這時，一根救命稻草出現了，這就是公寓。
一方面，公寓大都是小戶型，一室一廳，或者是小復式，總面積小。
另一方面，公寓的單價比同地段的住宅低很多，大概相當於打六七折。
買套住宅100萬，換成公寓，可能60萬就搞定了。
更關鍵的是，公寓不限購！隨便買！
對於首付不夠，沒有買房資格的人，單價低，不限購的公寓，有著致命的吸引力。
再加上一些中介的忽悠，比如什麼精裝修，拎包入住啊，租金可抵貸款，以租養貸啊，看起來簡直是包賺不賠，跟天上掉餡餅一樣。
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天上掉餡餅的事，力哥沒見過，但是天上掉陷阱的事，力哥見過很多。
這次也不例外。
先說結論：投資公寓，絕大多數都是坑，坑死人不償命！
02
說公寓的坑之前，我們先來看看公寓這種奇葩的房子是怎麼來的。
其實在我國的房地產法規里，只有民用住宅和商用辦公樓，並沒有公寓這種類型的土地性質。
所謂的公寓，其實把原本拿來建寫字樓的商業用地，用於建造具有居住性質的房子了。
雖然偷梁換柱了，但公寓的性質，依然是商用辦公樓。
也就是說，公寓從一開始就是不被認可的「住宅」。
既然這樣，為啥市場上還有這麼多公寓出售呢？
我們知道，城市規劃講究配套，住宅得有，學校得有，醫院得有，商鋪和寫字樓也得有。
尤其是商鋪和寫字樓，是吸納就業的重中之重，這樣才能讓當地的人有工作，政府有稅收，這個地段才能持續發展下去。
然而理想很美好，現實卻很骨感。
在大批的寫字樓拔地而起之後，大多數城市的經濟卻遲遲跟不上。
尤其是最近幾年，整體經濟不好，加上網際網路電商對實體經濟的降維打擊，導致大量商鋪和寫字樓空置，這種情況，在北京、深圳這種一線城市都屢見不鮮，更不要說是一些二三四線城市了。
這樣下去不行啊，開放商的錢不是天上掉下來的，他們找銀行借的錢得還，資金要周轉才能活下去。
既然有這麼多人口無處安家，寫字樓空置率又高，那直接把寫字樓裝上衛生間，直接當住宅賣，不就解決問題了嗎？
而且這還可以增加人氣，有百利而無一害，何樂而不為呢？
這事對地方也沒啥損失，他們增加稅收，還能解決一些住房問題，可謂兩全其美，於是就睜一隻眼閉一隻眼，任由公寓野蠻生長。
03
看起來公寓和住宅差不多，不就是個睡覺的地方嗎？
睡哪裡不是睡啊！
這樣想，你就大錯特錯了。
公寓的坑，誰買誰知道，誰買誰後悔。
不信我們來看看。
不宜居住
公寓因為生來就不是為了居住的，自然就會有很多不方便。
公寓是商業用地，水電費、物業管理費都得按照商用標准，普遍比住宅費用高出一倍。
每月交水電費的時候，絕對讓你痛徹心扉。
更坑的是，公寓不通燃氣，也不讓用明火，想做個飯，只能用電，不過用火和用電做出的菜，味道就差遠了，做過菜的都懂的。
再說鄰居，可能是做美容美發的，可能是練瑜伽的，可能是做按摩的，可能是修電腦的，搞不好是做電競的，各種牛鬼蛇神都有，夜晚也不帶消停的。
最讓人崩潰的是電梯。
正常的住宅，通常一層就兩三戶，四戶就算很多了，一部電梯也不會擁擠。
而公寓一般樓高比較高，而且都是些小戶型，一層幾十戶，共用兩三部電梯。
上班等電梯，等到你懷疑人生。
爬樓梯吧，太高；等電梯吧，時間掐不准，搞不好就錯過了上班打卡時間。
政策限制
如果只是不宜居，咬咬牙也能接受，畢竟便宜還不限購。
但是政策限制，絕對是硬傷。
首先，公寓因為商住屬性，無法落戶，自然這個城市的所有福利，像醫療、孩子教育方面的權利，都無法享有。
住宅最大的用處之一，就是讓你落戶，享受這個城市的優質醫療、教育，而公寓連這種最基本的功能都沒有。
說白了，你只是買了一個睡覺的地方。
其次，普通住宅有70年產權，但是公寓只有40年產權，雖說到期會自動續租，但究竟怎麼落地，還沒有定數。
在貸款方面，公寓限制更嚴格。普通住宅最多貸70%，最長貸30年，而公寓最多隻能貸50%，最長貸十年，貸款利率還會上浮。
假如你有100萬，去買住宅，能買到333萬的住宅，貸款30年，等額本息每月還款12366元。
如果去買公寓，只能買到200萬的公寓，貸款10年，利率上浮10%，等額本息每月還款10798元。
很多人之所以買房就是因為自帶槓杆，但是買公寓能撬動的槓杆空間太小，完全失去了這方面的投資價值。
另外，買住宅可以用公積金貸款，而買公寓只能用商貸，利息高了不止一點。
最後，公寓的交易稅費，又是一個大坑。
如果是買新公寓還好，需要繳納3%的契稅，比住宅的1%高2個百分點。200萬元總價的房子，多交4萬契稅。
如果是二手公寓，稅費就很恐怖了。
具體如下：
粗略計算下來，如果你打算賣掉公寓，交易一次的稅費估計就占到了增值部分的一半以上。
你100萬買的公寓，10年之後，運氣很好，找到了一個接盤俠，可以用200萬總價賣出。
結果上漲的100萬中，有五六十萬，全得上交國家。
最後一算，年化收益4%，還是單利計算。
再算上你這些年的裝修費用、物業費用、貸款利息、買房中介費，幾乎可以把增值部分吃光。
結果這些年，你就買了個寂寞。
這還是運氣好的，如果運氣不好，就會碰到買公寓最常見，也是最棘手的一個問題：
流動性差
看完上面說的問題，說公寓是個燙手的山芋，相信你不會反對。
既然是個燙手的山芋，但凡腦袋靈光一點的人，都不會買。
況且真要買，人家直接買新公寓就好了，全新的，稅率還低，不香嗎？為啥要接你的盤呢？
而且目前各大城市的公寓，基本都是供給遠大於需求的。
比如成都的公寓庫存，夠賣5年，鄭州的夠賣8年，這還是在一套都不新增的情況下。
除非你降價，但是降價之後，再除去交易稅費，你還有的賺嗎？
最後能夠順利把公寓賣出去的，已經屬於運氣爆棚，祖墳冒煙那種，跟A股打新中簽差不多。
剩下的，想甩都甩不掉，只能爛在手裡。
正因為公寓有這樣那樣的問題，所以價格漲起來也是拖泥帶水，一點都不乾脆。
很可能住宅漲了兩倍，公寓才漲50%，咬牙降價賣出，到手基本沒得賺了。
公寓，就是投資小白的墳墓，早已屍骨累累。
到頭來，公寓既沒有居住屬性，也沒有投資屬性，還甩都甩不掉。
真就是買了個睡覺的地方，證明這個城市裡有一棟你的房子，安慰一下自己漂泊的心靈。
如果你真的只想買個住的地方，不喜歡做飯，以後也不打算換房，沒有投資需求，沒有落戶和孩子上學的需求，那公寓確實是個不錯的選擇。
除此之外，強烈不建議買公寓。
投資買房，請記住一句話：
限購越嚴，越難買的，越值得買；購買無門檻，中介天天推銷的，往往沒有多大的投資價值。
作筆記是好習慣，給你新想法