打六折的房子，能下手？

曾經看到過一個案例，一套市價160萬的房子，起拍價110萬，幾輪競拍下來，最後成交價高達190萬，比二手房還高出許多。

為什麼會這樣呢？

因為競拍的時候，人就像在比賽一樣，很容易被勝過別人的欲望控制，變得不理智。

所以如果參與法拍房，一定要提前設定好心裡價位，切不可盲目加價。

拍賣不是兒戲，如果拍下了再反悔的話，法院會沒收保證金。

說到價格，有一點要特別注意，那就是法拍房到底是一拍、二拍還是變賣。

房子第一次拿出來拍賣，即為一拍。

一拍的起拍價是由法院參照評估價確定，未作評估則參照市場價確定，起拍價不低於評估價的百分之七十。

如果一拍流拍（無人參與競拍），法院會在30日內安排二拍。

二拍的起拍價比一拍的起拍價進一步降低，降價幅度不超過一拍起拍價的百分之二十，兩輪打折下來，差不多是在評估價的基礎上打五六折的樣子。

如果兩次都流拍了，法院就會對房子進行變賣。

除了價格便宜，法拍房還有一個優勢，就是不限購。

大部分地區，法拍房都是不限購的，對於沒有購房資格的朋友，這無疑是一個曲線救國的機會。

不過現在像北京、上海等限購嚴格的城市，法拍房也開始要購房資格。

如果你所在城市，購買法拍房需要房票的，一定要注意你是否有購房資格。

法拍過程中是不會審核購房資格的，直到最後過戶才會去審核，如果你拍下了房子，最後沒有購房資格，法院還是會沒收保證金。

法拍房的價格是便宜，不過這個便宜可不好撿，買法拍房非常容易踩坑，而且坑的種類還五花八門。

法拍房的坑

下面是幾個常見的坑：

1、產權無法過戶

劉先生在京東司法拍賣網站繳納了17萬元的保證金，以190萬元的價格拍下佛山順德的一個房產標的，結果房屋未辦理產權證，無法辦理貸款手續。

法院告訴他，需要進行二次過戶，也就是先要為原屋主辦理一次產權登記手續，再辦理產權過戶到自己手上的手續。兩次過戶的契稅、營業稅等費用均由自己負責，一下要多花十多萬元，還得花費大量的時間精力。

同樣陷入迷茫的，還有廣州的王先生，他買下一套帶學區的法拍房，等到准備給孩子報名時，才發現房子已被掛了戶口，無奈之下，他們只得將孩子送回老家讀書。

西安的金先生，在競拍下心儀的法拍房後，發現房子的產權是倆兄弟共有，有個是服刑人員。

未涉案的兄弟提出異議，認為房子不能按整體產權拍賣，始終拒不過戶，金先生一籌莫展，問題一直未得到解決。

還有些房子，在被拍賣之前，已進行過多次抵押，其中交易、變更、質押與消質等流程的復雜程度，可想而知。

類似的問題，在買法拍房的時候層出不窮，不少人買了之後才追悔莫及。

所以法拍房看起來香，但坑可能更多，下手前，務必搞清房子是否有產權證，產權歸屬誰，有沒有各種可能存在的糾紛，否則，就等著吃啞巴虧吧。

2、交易稅費高

一位鄭州的楊女士，花230萬買得一套法拍房，辦理過戶時卻被告知，要交46萬的天價個稅。

原來，該房產上次交易是直系親屬過戶，過戶總價只有500元，個稅繳納比例是兩次總價價差的20%，結果加上個稅，價格並不比買二手房便宜了。

在買法拍房的時候，最好搞清楚之前的交易歷史，選擇稅費各付的法拍房。

在上海等強勢城市的二手房交易中，下家承擔購房的所有稅費，稅費部分一般相當於房屋總價的1.5%-10%左右，這部分稅費是沒法貸款，相當於變相提高了首付金額。

而買法拍房時，你可以選擇稅費各付的房子購買，光稅費這部分就可以節省幾十萬。

參與拍賣時，記得仔細查看相應公告，確認自己需要承擔的稅費。

另外即使是上下家各付稅費，下家也需要用自有資金去墊付上家稅費，然後在規定工作日去法院申報退款。

拍之前，一定要仔細核算上家的稅費，避免巨額稅費自己沒法墊付的困境。

3、長期惡意租約

綿陽的朱先生拍下了一套精裝法拍房。不想原房主對外欠下了高利貸，因此與債權人簽訂了長達20年的長期租約合同，用以抵扣債務。

法律規定，買賣不破租約，結果房子還沒到手，先吃了個啞巴虧。

更坑的是，債權人又將房子轉租給了他人，裡面還有一位年逾古稀的老人，想要騰空房子，難度可想而知。

買法拍房的時候，記得看「競買公告」，著重看法院是否負責清場交付。

只要法院寫明「負責清場」的法拍房，就不用擔心這個風險。

如果法院公告沒有寫負責清場或寫的是免責聲明，直接打電話向法官咨詢，記得做好記錄。

一般法院都會很負責地告訴你到底能不能清場，然後你再做選擇。

4、有欠費

有些法拍房，物業費，水電煤欠了一大堆，這個需要提前了解一下。

比如想知道有沒有拖欠物業費，直接打電話給小區物業就行，他們會很積極地告訴你相關情況。畢竟，如果欠繳物業費，人家也急著想快點收回。

5、問題房

溫州的徐女士，很高興自己買到了一套心儀的法拍房，結果在准備搬家時，突然得知，這套房子曾發生過惡性殺人案件，是名副其實的「凶宅」，徐女士為此和家人爭吵不斷，左右為難。

趙先生買了一套問題纏身的法拍房，在經過一系列訴訟、調解後，身心俱疲的趙先生終於得以入住，可是打開門的一瞬間，他傻眼了。

實木地板，被全部撬走；家具、電器，全被搬走了；就連水管和房門，都被拆走了……

不像是進了一個家，而是到了一個災難現場。

如果要全部修復，裝修公司給的最低報價是40萬，一通折騰下來，買個法拍房，一分錢沒便宜，還搭上了好多時間精力。

所以參與法拍房之前，務必先了解一下房子的基本情況，房主是什麼人，為什麼拍賣，房屋情況如何等。

6、按揭貸款問題

注意，買法拍房是不能用公積金貸款的，在拍下房產後，十個自然日要將尾款打入法院指定帳戶，否則違約，視為毀拍，法院不僅不退保證金，還可以視情況處以罰款。

所以對法拍房心動的人，最好有全款實力。

即使想要貸款，萬一遇上貸款沒能按計劃准時下放，也可以用自有資金墊上去，免得偷雞不成蝕把米。

畢竟法院可不管你的錢是自有還是貸款的，它們只要拿到拍賣款就行，拿不到就算你違約。

總之，法拍房尾款繳納時間特別緊，如果貸款沒能在規定時間下來，就要做好保證金被沒收的思想准備！

再說一遍：無力全款，不能貸款或不符合放款時間的，一律不要報名競拍！

7、黑中介

隨著越來越多普通人看上法拍房可以「低價撿漏」的套利機會，不少城市都催生出了專門做法拍房服務的中介，但因為法拍房市場規模小，專業要求高，也給一些「黑中介」提供了生存的土壤。

有些黑中介打著司法拍賣服務的幌子，向購房者收取幾十萬元保證金，再通過聲稱「競拍失敗，定金不退」的方式，或者為客戶辦理虛假產權證，將錢款直接占有，導致購房者「房財兩空」。

上面說的只是法拍房常見的一些坑，所以下手之前，務必做好盡調，把可能碰到的坑，一個一個排除。

如果自己判斷不了，記得找個靠譜的房產專業人士幫你把把脈。

如果只看到「打折買房」的誘惑，自己又什麼都不懂，千萬不要傻傻入手當接盤俠。

事實上，參與者越多的市場，由於信息不對稱帶來的撿漏套利機會就越少，那麼多專業做法拍房生意的專業團隊都不下手，為啥要特意留給你一個業余新手玩家撿漏？

這時，你就要想一想，是不是這個你眼中的「金蛋」，只不過塗了一層金箔，裡面全爛了，只是你沒看出來罷了~